Kindlasti oled kuulnud või lugenud kuidas mingi ruum antakse rendile ja selle eest tuleb maksta üüri või vastupidiselt antakse üürile ja selle eest tuleb maksta renti. Pudru ja kapsad. Eriti hull olukord on venekeelses keelekeskkonnas, kus eelistatakse enamasti ikka renti.
Jah, segadust nende kahe lepinguliigi vahel on tõesti palju. Tõenäoliselt on probleem selles, et aastaid eristati lepinguid lepingu eseme järgi, kus eluruumi puhul oli tegemist üürilepinguga ja äriruumi puhul rendilepinguga. Paraku juba 2002. aastast, mil jõustus võlaõigusseadus, sellist eristamist enam ei ole. Seaduse kohaselt on nii elu- kui ka äriruumi puhul tegemist enamasti ikka üüriga.
Oma olemuselt on mõlemad lepingud tasulised kasutuslepingud. Siiski on üürileping suunatud pelgalt asja kasutamisele, rendileping on aga asja kasutusse võtmine sellelt tulu teenimise eesmärgil ehk koos õigusega korrapärase majandamise reeglite järgi saadavale viljale.
Seega tuleb lepingu liigi valimisel lähtuda, kas asja kasutajal tekib õigus asja viljadele või mitte. Kui lepingu sõlmimisel pooled eeldavad, et viljad kuuluksid asja kasutajale, on tegemist rendilepinguga ja vastupidi.
Mis on asja vili? Vili on sisuliselt asjast saadav kasu. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse kohaselt on asja vili asjast loodusjõul või inimese kaasabil tulenevad saadused, samuti tulu, mida asi annab õigussuhte tõttu. Seega on viljaks kas loodusvili või õigusvili.
Mõistet rendileping kasutatakse peamiselt põllumajanduses. Põllumajandusliku rendilepingu esemeks on põllumajanduslikuks tootmiseks määratud ettevõte või põllumajanduslik kinnisasi koos selle päraldistega, milleks võivad olla näiteks põlluharimismasinad aga ka loomad. Näiteks antakse rendile põllumaa, millele rentnik saab kevadel külvata viljaseemned või panna maha kartuli ning sügisel vilja ära koristada. Seda nimetatakse korrapärase majandamise reeglite järgi saadavaks viljaks ehk loodusviljaks ning see vili kuulub rentnikule.
Kui me aga võtame näiteks äriruumid, siis ruumide üürile andmisel ei ole üürnikul õigust ruume allüürile anda. Rendilepingu puhul võib aga allrendile andmist pidada eeldatavasti lubatuks, kuivõrd (all)rendile andmist võib pidada korrapärase majandamise reeglitele vastavaks tegevuseks ning
allrenti õigusviljaks.
Teatud juhtudel võib ka üürnik anda asja allkasutusse, eelkõige allüürile. Kas see teeb üürilepingut automaatselt rendilepingu, sõltub siiski lepingupoolte põhieesmärgist lepingu sõlmimisel. Kui leping sõlmiti üürniku poolt asja viljade omandamise eesmärgil, on tegemist rendilepinguga. Kui aga asja kasutusse andmise eesmärgiks oli põhiliselt siiski asja kasutamise võimaluse saamine, on tegemist üürilepinguga.
Seega ei sõltu nende lepingute eristamine lepingu pealkirjast, vaid lepingu sisust ja poolte tegelikust tahtest. Ka lepingupoolte vaidluse korral peab kohus eelkõige välja selgitama, kas tegemist on üüri- või rendilepinguga, et oleks võimalik vaidlust analüüsida ja otsust teha. Seda eeskätt seetõttu, et üüri- ja rendilepingu kohta käivad erinevad seadusesätted.
Jah, üldjoontes on mõlemal puhul regulatsioon suhteliselt sarnane, kuid on ka erisusi. Näiteks tähtajatut üürilepingut saab kumbki pool üles öelda kolmekuulise etteteatamisega, rendilepingu puhul aga kuue kuulise etteteatamisega. Põllumajandusliku rendilepingu korral võivad lepingupooled lepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt üks aasta ja lepingu võib üles öelda üksnes selliselt, et leping lõpeb 1. aprillil või 1. oktoobril.
Erisusi on ka teisi. Rendileping annab rentnikule asja suhtes oluliselt ulatuslikumaid õigusi kui üürileping. Seega lepingu sõlmimisel mõelge hoolega järele, millist lepingut te tegelikult sõlmida tahate.
Kokkuvõttes on üldjuhul tegemist üürilepingutega ja ainult siis, kui kasutusse antav asi ise kannab korrapärase majandamise reeglite järgi vilja (loodus- või õigusvilja), on tegemist rendilepinguga.
Evi Hindpere
kinnisvarajurist
05.10.21.
