Sõbrad, tõenäoliselt te teate, et selle aasta jaanuaris toimus kauaoodatud üürilepingute regulatsiooni muudatus. Paraku loodeti rohkemat aga saadi vaid pisku, kuid abiks seegi.
Näiteks lahendati aastaid vaidlust tekitav küsimus – kas üürniku kanda võib panna maksed korteriühistu remondifondi. Täna on see võimalik, kuid teatud piirangutega. Eelkõige ei tähenda see seda, et nüüd peavad automaatselt kõik üürnikud neid kulusid kandma, kui üürilepingus on kõrvalkulude kokkulepe kirjas.
Kõigepelt kõrvalkuludest. Enamasti on üürilepingutes kõrvalkulude kandmise kohustus kirjas, kuid miks siis siia alla ei käi remondifond? Üürikomisjon on põhjust selgitanud järgmiselt: „Korteriühistu remondikulu ja sihtkulu ei koguta reeglina mitte igapäevase hoolduse tegemiseks, vaid enamasti perspektiivis ühistu ees seisvate maja kasutamisjärgses seisundi hoidmiseks püstitatud eesmärkide täitmiseks, s.o on suunatud sellele, et teha edaspidi ühistu poolt otsustatud suuremamahulisi plaanilisi remonte või likvideerida ootamatuid suuremahulisi avariisid näiteks. Seetõttu leiab komisjon, et remondikulu ja sihtkulu ei ole tasu, mis oleks määratud üürileandja või kolmanda isiku teenuse või tegude eest, mis on seotud asja igapäevase kasutamisega.”
Selguse mõttes on täna ka kõrvalkulude regulatsiooni täiendatud klausliga, et kõrvalkulude kandmise kokkulepe ei seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega.
Lisaks otsustas seadusandja anda senisest suurema võimaluse omavaheliste kokkulepete sõlmimiseks, täiendades seadust paragrahviga, mis lubab kokku leppida, et üürnik maksab ka remondifondi makseid. Seadusandja nimetab neid kulusid hoone korrashoiu- ja parenduskuludeks. Kuid sarnaselt kõrvalkuludega, peab üürnik neid kandma vaid siis, kui selles on lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Seega peab kokkulepe olema juba algselt, üürilepingu sõlmimisel kirja pandud ja ei kandu automaatselt üle varasemalt sõlmitud üürilepingutesse.
Teiseks ei saa selles kokku leppida lepingu kestel. Seega, kui pooled lepivad kokku, et üürnik hakkab kanda hoone korrashoiu- ja parenduskulusid, tuleb kõigepealt olemasolev leping poolte kokkuleppel lõpetada ja sõlmida uus leping uutel tingimustel. Seda eelkõige selleks, et üürnik oskaks arvestada sellise lisakohustusega ning juba lepingut sõlmides vaagida, kas kõikide maksete kogusumma ei ületa tema maksevõimekust.
Oluline on ka nõue, et hoone korrashoiu- ja parenduskulud oleksid mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses. Selline nõue peaks kohustama üürileandjat (aga ka üürnikku) olema kursis korteriühistu kavandavate tegevustega vähemalt üüriperioodil. Võimalike vaidluste ennetamiseks, võiks lepingus välja kirjutada, mida need kulud sisaldavad ja millises suurusjärgus need on. Perioodilised maksed remondifondi ja korteriühistu võetud laenumakse osa ei tohiks tekitada probleeme, küll aga ei saa üürniku kanda jätta kogu maja ulatusliku renoveerimisega seotud kulusid. Kuna üürnik kasutab üürieset suhteliselt lühikese aja jooksul, peaks need kulud jääma ikkagi omaniku kanda.
Samas tõstab maja renoveerimine omaniku vara väärtust ja kasutamise mugavust, mis omakorda võimaldab küsida kõrgemat üüri. Paraku, kui pooled lepivad kokku, et üürnik kannab terve hoone parendamiseks vajalikke kulusid, ei saa üürileandja lepingu kestel üüri tõsta seoses parendustega, küll aga uue lepingu sõlmimisel.
Evi Hindpere
kinnisvarajurist
12.10.21.
