Üürilepingu võib sõlmida kas tähtajaga või tähtaega määramata. Kui leping sõlmitakse
tähtajaga, siis lõpeb see tähtaja möödumisel. Sageli aga otsustab üürnik enne tähtaega
välja kolida näiteks seetõttu, et leidis endale parema või odavama elamise. Ja on hea, kui
ta sellest üürileandjale ka teada annab, mitte ei viska lihtsalt korteri võtit postkasti ja ei
lahku, mida paraku tuleb ka ette.
Kas selline käitumine on tolereeritav? Üürnik on küll seadusega rohkem kaitstud, kui
üürisuhte nõrgem pool, kuid ka tema jaoks kehtivad reeglid. Kohtud on korduvalt
selgitanud, et kui sõlmitakse tähtajaline leping, tuleb ka lepingust tulenevaid kohustusi täita
tähtaja lõppemiseni. Ja see kehtib mõlema lepingu poole kohta. Leping on lepingupooltele
täitmiseks kohustuslik.
Seadusega on sätestatud, et üürnik on kohustatud maksma üüri ka aja eest, mil ta eluruumi ei
kasuta temast endast olenevatel põhjustel. Seega lihtsalt parema/odavama pinna leidmine ei
vabasta teda veel üüri maksmisest.
Selleks, et üürnik saaks tähtajalise lepingu ennetähtaegselt üles öelda, peab tal olema
mõjuv põhjus. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa üürnikult kõiki asjaolusid arvestades ja
mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Riigikohus on täpsustanud,
et põhjus peab olema ootamatu ja ülesütleja poolest sõltumatu. Uue elamispinna leidmist ei saa kuidagi
pidada ootamatuks ja ülesütleja poolest sõltumatuks.
Kui üürnik siiski annab oma otsuset üürileandjale teada, võivad pooled omavahel
ennetähtaegses lõpetamises kokku leppida aga mingeid trahvisanktsioone või hüvitist
üürileandja nõuda ei saa. Võib kokku leppida, et üürileping lõpeb siis, kui üürileandja leiab
eluruumile uue üürniku ja sõlmitakse uus üürileping. Sellisel juhul peab algne üürnik
maksma üüri kuni uue üürilepingu jõustumiseni. Ja omanikul on täielik alus selle perioodi
eest üürnikult üüri nõuda ka kohtu korras, kui üürnik seda vabatahtlikult ei tee.
Loomulikult ei ole keelatud lepinguga kokku leppida, et üürnikul on õigus ka tähtajaline
leping üles öelda mingi etteteatamistähtajaga. Kuid sama kokkulepe ei kehti üürileandja
kohta. Ja seda lihtsal põhjusel – seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv
kokkulepe on tühine.
Kui lepingupooled ei ole kindlad, kas saavad lepingut täita kuni tähtaja lõppemiseni, tuleks
pigem sõlmida tähtajatu üürilepingu. Tähtajatu üürilepingu korral saab kumbki pool lepingu
korraliselt üles öelda kolme kuulise ette teatamisega. Ja korraline ülesütlemine tähendab
seda, lepingu ülesütlemist ei peab põhjendama.
Minu blogilehelt https://raid.ee/blogi leiad kõik minu postitused lihtsalt ja korraga.
Postitused ilmuvad regulaarselt üks kord nädalas. Ka teiepoolsed kommentaarid ja
küsimused on oodatud.
Evi Hindpere
kinnisvarajurist
9.11.21
